Jan 2024 Update GBO Hebrew

 

Please see English version below…

משקיעים ושותפים יקרים,

בחודש ינואר הפדרל ריזרב בחר לשמור את שיעור ריבית הפד בטווח היעד של  5.25% עד 5.50%, רמה שנקבעה ביולי האחרון. על אף הירידה המתמדת במדד המחירים לצרכן בשנה האחרונה ולמרות ההצהרות על הורדות ריבית צפויות במהלך שנת 2024 נראה שבשלב זה מעדיפים בפד להמתין עם הורדת הריבית עד שיגיעו לרמת בטחון מספקת שהאינפלציה מתמתנת בעקביות לעבר יעד ה-2%. למרות הירידה המתמדת  בסביבת האינפלציה בשנה האחרונה שיעור האינפלציה השנתית עמד על 3.4% ב- 12 החודשים שהסתיימו בדצמבר.

אסטרטגיית הפד לשמירת שיעורי הריבית “גבוהים יותר למשך זמן רב יותר” השפיעה מהותית על שוק הנדל”ן המסחרי של ניו יורק בשנת 2023. אינדיקטורים בולטים לכך הם ירידה משמעותית של כ- 40% משנה לשנה בהיקף המכירות בדולרים לסך של 22.1 מיליארד דולר וירידה של 29% בכמות העסקאות, שהגיעה לנקודה הנמוכה ביותר בעשור האחרון למעט 2020 שהושפעה נקודתית ממגפת הקורונה.

פלח השוק של המולטי פמילי בניו יורק חווה את השנה הקשה ביותר מאז התפרצות המגיפה. סך העסקאות בסקטור זה הסתכמו במעט יותר מ-7 מיליארד דולר ב-2023, ירידה של 52% בהשוואה ל-2022. ריבית הפד הגבוהה  ביחד עם קריסת אחד הבנקים המלווים הגדולים בשוק הנדל”ן בניו יורק,  Signature Bank, וצמצום היקפי האשראי שניתן אל ידי יתר הבנקים האמריקאים היו אחראים לירידה החדה בהיקף העסקאות. בנוסף לכל הגורמים הללו, סלידת המשקיעים והתרחקותם מבניינים עם שכר דירה “מיוצב” (Rent Stabilized), מגמה מתמשכת מאז חוק השכירות של  ,2019 תרמה אף היא לקיטון בהיקף המכירות. עם זאת, נראה שהשוק מסתגל לתנאי הריבית החדשים שכאמור נותרו יציבים מאז יולי 2023 והורדות הריבית הצפויות ב -2024 יחד עם חלופות מימוניות ממלווים פרטיים, כדוגמת גולדן ברידג’, לשוק הנדל”ן שנשלט בעבר על ידי בנק Signature, צפויים לעורר האת השוק ולהביא לגידול בהיקף העסקאות.

שוק השכירות שומר על רמות גבוהות וממשיך לשדר “עסקים כרגיל”. שכר הדירה החציוני במנהטן עלה בינואר ב-2.5% ביחס לחודש קודם וב-1.3% משנה לשנה, והגיע ל-4,150 דולר. חתימות חוזים חדשים עלו בחדות מחודש לחודש ומשנה לשנה ב-8% ו-14% בהתאמה, והסתכמו ב-3,922, אם כי שיעור הדירות הפנויות נותר מעל ל- 3%. בברוקלין שכר הדירה החציוני נותר יציב משנה לשנה סביב ה- $3,500, עם עלייה קלה מחודש לחודש. חתימות חוזים חדשים כמעט הוכפלו משנה לשנה, זה החודש השלישי ברציפות, והגיעו ל-2,140, ​​ומלאי הדירות ירד משנה לשנה לראשונה מזה חמישה חודשים, והסתכם ב-3,388 דירות. סביר שהביקוש הגבוה לדירות והמלאי המצטמצם יתמכו בשימור שכר הדירה ברמותיו הנוכחיות. בצפון מערב קווינס, שכר הדירה החציוני ירד משנה לשנה, והגיע ל-3,200 דולר, תוך שהוא גם רושם ירידה מחודש לחודש.

סקטור נוסף בו נראית התעוררות בתקופה האחרונה הוא הסקטור המסחרי. על פי הוול סטריט ג’ורנל, נראה שרשתות אופנה יוקרתיות המחזיקות בעתודות מזומנים נכבדות, יוצאות ל”מסע רכישות והשקעות נדל”ן” באזורים היוקרתיים והיקרים ביותר בעולם. בניו יורק, פראדה השלימה לאחרונה רכישת בניין בשדרה החמישית בו נמצאת חנות הדגל שלה יחד עם נכס צמוד תמורת למעלה מ-800 מיליון דולר. באופן דומה, קרינג, חברת האם של גוצ’י, רוכשת שטח קמעונאי של 115,000 רגל מרובע רק כמה רחובות דרומה תמורת כמעט מיליארד דולר. מגמה זו של רכישות, שנצפית גם באירופה, הינה מהלך אסטרטגי של חברות האופנה לבסס נוכחות מתמשכת ולהפחית את התלות בבעלי נכסים. למרות שדמי השכירות הקמעונאיים בשדרה החמישית העליונה נותרו מתחת לרמות שלפני המגפה, בממוצע של 2,000 דולר למטר מרובע בשנה האחרונה, היא נותרה היעד הקמעונאי היקר ביותר בעולם.

לפי הניו יורק טיימס, מצוקת הדיור בעיר ניו יורק הגיעה לרמה החמורה ביותר מזה למעלה מ-50 שנה. נתונים שפורסמו לאחרונה מראים שכמות הדירות הזמינות ירד לרמה מדהימה של 1.4% בשנת 2023, השיעור הנמוך ביותר מאז 1968. בפעם האחרונה שסקר זה נערך, בשנת 2021 , שיעור הדירות הזמינות עמד על 4.5% והירידה הדרסטית בהיצע הדיור משקפת את מצוקת הדיור החמורה בעיר ניו יורק ומדגישה את הפער המשמעותי בבניית בתים בהשוואה לביקוש לדיור בעיר. שיעור הדירות הפנויות ה”בריא”, שנע בדרך כלל בין 5% ל-8%, נחשב לאידיאלי, מכיוון שהוא מקל על זמינות הדירות וממתן עליות שכר דירה.

ארז ברית, מנכ״ל ומייסד

 

להלן קישור לדפי הקרן של גולדן ברידג’ וכן לדף של הקרן החדשה שלנו:

• GOLDEN BRIDGE OPPORTUNITES – fact sheet in HEBREW

להלן דוגמא להלוואה שניתנה בחודש האחרון:

כתובת:  Pacific Ave. Crown Heights, NY

 

בחודש ינואר העמידה קרן גולדן ברידג’ הלוואה למימון בנייתו של בניין בשכונת קראון הייטס בברוקלין. נכון להיום, הנכס כולל מרתף וקומת מסחר מושכרים. לאחר שהשלים כל האישורים הנדרשים להשלמת הבניין, מבקש כעת היזם מימון לבנייה. סך ההלוואה

הכוללת שתעמיד הקרן ליזם תעמוד על סך 4,100,000$, כאשר 2,200,000$ ישולמו לפי שלבי התקדמות הבנייה. זה המקום להזכיר כי בהלוואה זו ובכל ההלוואות לבנייה שמעמידה הקרן הפרוייקט מלווה על ידי חברת מהנדסים ושמאי. רק לאחר שחברת המהנדסים מאשרת עמידה בהתקדמות בנייה ושמאות עדכנית מאשררת שווי הנכס העדכני ושיעור הLTV , הקרן מעמידה את השלמות המימון להמשך הבנייה.

עם השלמת הבנייה, הנכס יכלול 2 חנויות מסחריות ו-8 דירות, בהיקף כולל של 13,375 רגל רבוע, בנוסף למרתף של 3,200 רגל רבוע.

שכונת קראון הייטס בנוייה מאבנים חומות, בתי אבן גיר ובנייני דירות מלפני מלחמת העולם השנייה. האווירה המקסימה ותחושת העיר הקטנה יחד עם הקרבה והגישה הנוחה למנהטן תורמים לפופולריות הגוברת  של השכונה.  לאורך ההיסטוריה שלה, קראון הייטס שגשגה כמרכז דינמי, ומטפחת חיים עשירים של תרבויות מהקריביים, אפרו-אמריקאיות ויהודיות.

סכום הלוואה: $ 1,900,000 + $ 2,200,000

שווי הנכס לפי שמאות (מצב קיים):  3,900,000 $

שווי הנכס לפי שמאות (מצב סופי):  12,700,000 $

L.T.V (שווי הלוואה לשווי הנכס הנוכחי): 49%

L.T.V (שווי הלוואה כולל לשווי הנכס בהשלמת הפרוייקט): 32%

תקופת ההלוואה: 12 חודשים

סוג השיעבוד: שיעבוד ראשון ומלא + ערבות אישית של הלווה

ניתן לראות את הלוואות הקרן באתר של עיריית ניו יורק (Business Name: GOLDEN BRIDGE):

https://a836-acris.nyc.gov/DS/DocumentSearch/PartyName

לפרטים נוספים לא להסס ליצור איתנו קשר.