משקיעים ושותפים יקרים,
נפתח בציון אבן דרך – אומנם הקרן ציינה אבן דרך זו לפני מספר חודשים, אולם בין כל המשימות והעשייה היומיומית טרם שיתפנו אתכם המשקיעים.
כתבתי בעבר שכשהקמנו את קרן גולדן ברידג' לפני (כמעט) שמונה שנים, ידענו שפתרון השקעה מהסוג שהקרן מציעה הינו חשוב ונדרש עבור משקיעים בישראל. עם הקמת הקרן שמנו לעצמנו כמטרה לא להפסיק לשבור שיאים, אולם אם להיות כנים עם עצמנו, גם אנחנו לא חשבנו שלאחר פחות משמונה שנות פעילות תציין הקרן הישג נוסף – היקף כולל של למעלה ממיליארד דולר אשראי שהעמידה הקרן מאז הקמתה! (האשראי ניתן ל-569 הלוואות שונות, 440 מהן נפרעו במלואן). במהלך שמונה השנים האחרונות, עברו הקרן ומשקיעיה בהצלחה תקופות של גאות ושפל בשוקי ההון, מגיפה עולמית ואתגרים גיאופוליטיים משמעותיים. למרות כל המורכבויות הללו, הצלחנו לאתר ההזדמנויות הטובות ביותר ולספק למשקיעי הקרן התשואות הטובות ביותר. אנחנו מתחייבים להמשיך ולעשות הכל על מנת להמשיך ולשבור יחד איתכם שיאים חדשים!
בתחילת החודש התבשרנו על בחירתו של נשיא חדש-ישן לבית הלבן… דונלד טראמפ אשר יכהן כנשיא המעצמה הגדולה בעולם החל מינואר 2025 אולם מיד היוודע על בחירתו ניתן היה למצוא עדויות להשפעות ניצחונו על שוקי הנדל"ן בארה"ב. כפי שהסברנו בסקירה הקודמת, שיעורי המשכנתא, במיוחד ריבית קבועה ל-30 שנים ו-15 שנים, קשורות קשר הדוק לתשואות של אג"ח ממשלת ארה"ב ל-10 שנים. בעקבות ניצחונו של טראמפ, התשואות של האג"ח הממשלתיות המשיכו לזנק ובעקבותיהן עלו גם ריבית המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה ל-6.79%, וריביות המשכנתא ל-15 שנים חזרו לשייט בריבית של כ-6%.
שיעורי המשכנתא הגבוהים, יחד עם מחירי הדירות הגבוהים (שבהתאם לציפיות שנפרט בהמשך הסקירה לא צפויים לרדת…) ,מקשים מאוד על אלה שמחפשים לרכוש בית לראשונה. ב-12 החודשים שבין יולי 2023 ליוני 2024, רק 24% מהבתים שנרכשו היו על ידי רוכשים ראשונים, מה שמציין שפל היסטורי שלא נראה מאז 1981, על פי איגוד המתווכים הלאומי. לשם השוואה, לפני 2008, רוכשים לראשונה היוו כ-40% מכלל רכישות הבית. אנו עדים למעשה לשינוי טעמים שנכפה על האמריקאים המבקשים לרכוש את ביתם הראשון וההשלכות שלו – כתוצאה מעיכוב ברכישה או דחייתה לאור הקושי לעמוד בעלויות הרכישה והמימון, אמריקאים רבים מפספסים את היתרונות ארוכי הטווח של צמיחת הונם העצמי לאור עליית ערך ביתם, מה שבעבר היה גורם משמעותי בגידול הונם ועושרם של אמריקאים רבים.
בנוסף, ציפיות הכלכלנים והמומחים בתחום הפיננסים היא שהמדיניות המוצעת של טראמפ עשויה להגדיל את הגירעון התקציבי הפדרלי ב-7.75 טריליון דולר במהלך העשור הבא. כדי לממן זאת, הממשלה תצטרך ככל הנראה להנפיק אג"ח נוספות, כולל אג"ח ל-10 שנים. עובדה זו צפויה לתמוך בהמשך עליית תשואות האג"ח הממשלתיות, מה שיכול להוות גורם המשפיע על שימור שיעורי המשכנתאות הגבוהים בטווח הקצר, אולם, ריבית הפד (ריבית קצרת הטווח) שצפויה להמשיך במגמת הירידה אמורה למשוך איתה מטה גם את ריבית המשכנתאות בטווח הבינוני והארוך. אנו ממשיכים לעקוב מקרוב אחר התפתחויות אלו ולהתאים את האסטרטגיות שלנו בתגובה לשינויי המדיניות המתפתחים.
שוק הדיור להשכרה בארה"ב – בהתאם לדו"ח שפורסם על ידי CoStar, שיעור הדירות הפנויות להשכרה התיישר ברבעון האחרון לראשונה לאחר שלוש שנים בהן חל גידול במספר הדירות הפנויות. אולם עוד לא ניתן להצביע על שינוי כיוון, אבל בהחלט ניתן לציין שקיימת עלייה בביקוש לנכסים להשכרה, שהגיע לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2021. במהלך השנתיים האחרונות נמסרו בארה"ב יותר מ-1.2 מיליון יחידות דירות חדשות אשר "נספגו" במהירות לאור הביקוש בשוק. אם הביקוש החזק הזה יימשך ומחירי הדיור יישארו קרובים לשיאים (ונכון להיום, לאור הירידה הניכרת בבנייה חדשה, לא נראית סיבה שיחול שינוי בתחום זה), הכוח צפוי להישאר בידיהם של בעלי הדירות, מה שעלול להוביל לעליות מחירים נוספות ושכר דירה גבוה יותר ב-2025.
נתון מעניין נוסף עליו ניתן להצביע – הינו העלייה שנרשמה בשיעור המכירות של בנייני דירות ברחבי ארה"ב, כאשר יותר ויותר משקיעים מגיעים למסקנה שהשוק כבר נגע בתחתית, בעוד המוכרים נעשים גמישים יותר בתמחור שלהם.
בניו יורק, לאחר ירידות קלות בחודשים האחרונים בדמי השכירות החציוניים עבור חוזי שכירות חדשים, באוקטובר חלה עלייה ניכרת במחירים. ב-12 החודשים האחרונים שכר הדירה החציוני במנהטן עלה ב-2.4% ועומד נכון להיום על 4,295 דולר. מגמה דומה נצפתה גם בדמי השכירות החציוניים בברוקלין ובקווינס. שכר הדירה החציוני עבור חוזי שכירות חדשים בברוקלין וקווינס עלו ב-12 החודשים האחרונים ב-3.2% ל-3,600 דולר, וב-4.8% ל-3,350 דולר בהתאמה. זהו סממן נוסף לכך שיותר רוכשי דירות לעתיד בוחרים בינתיים להמשיך ולשכור לאור שיעורי המשכנתא הגבוהים, מה שמוביל לעליות מחירי השכירות.
בכל הנוגע למכירות בתים, אומנם כמות העסקאות בשוק כיום נמוכה מהשיאים שנרשמו בשנת 2021, לאחר הורדת שיעורי הריבית לשיעורים אפסיים לאור מגיפת הקורונה, אולם, המגמות האחרונות וכמות העסקאות מצביעות על התחזקות השוק. באוקטובר נרשמה עלייה של 43% בחוזים החתומים ברחבי מנהטן וברוקלין, עם 1,336 חוזים שנחתמו בהשוואה ל-940 בחודש המקביל בשנה שעברה. קצב זה נשמר וגדל בהתמדה החל מחודש יולי השנה (ביולי כמות החוזים שנחתמו עלו ב- 35% משנה קודמת ומאז שיעור זה עולה חודש בחודשו). לדברי ג'ונתן מילר, מחבר הדו"ח, השוק חווה התאוששות מהשפל של 2023 ואנו עדים לתחילתה של חזרה לפעילות שוק טיפוסית יותר.
מעניין לציין כי למרות העלייה במספר העסקאות ברחבי ברוקלין ומנהטן, מספר הדירות העומדות לשיווק נותר ללא שינוי מהותי ביחס לשנה שעברה, והסתכמו ב-1,964 נכסים. הסיבה לכך שלמרות קצב המכירות הגבוה כמות הדירות לשיווק נותרה סביב אותם המספרים הוא יציאתם לשוק של מספר פרויקטים חדשים שבנייתם בשלבי סיום ולקראת אכלוס.
כמו בכל שנה הוובינר השנתי שלנו ייתקיים חודש הבא וייסכם את פעילות קרן גולדן ברידג׳ בשנת 2024 ואת הצפוי בשנה הבאה. מייל עם רישום ותאריכים מדוייקים נשלח אליכם בנפרד.
ארז ברית, מייסד ומנכ"ל