August 24 update- GB עברית *

 

משקיעים ושותפים יקרים,

זוהי הסקירה האחרונה לשנה העברית תשפ"ד ויותר מבכל שנה אחרת בתולדות מדינתנו, ראש השנה הבא עלינו לטובה מסמל תקווה עמוקה ש"תכלה שנה וקללותיה", ותחל שנת תשפ"ה, תביא איתה ברכותיה ו"תשפה" את כולנו על השנה הקשה והמורכבת שעברנו ותהיה מלאה באחווה, ערבות הדדית חזרתם של כל השבויים והחטופים הביתה בשלום בריאות והחלמה מהירה לחיילנו הפצועים.

בסקירה החודשית הקודמת, לאחר פרסום דוח תעסוקה פושר הערכנו כי הודעה על הורדת הריבית הראשונה מאז מרץ 2020 צפויה בקרוב, בינתיים לדוח התעסוקה הפושר מחודש שעבר הצטרף מדד מחירים נוסף שהצביע על כך שהאינפלציה השנתית בארה"ב ירדה לקצב של 2.5% ברמה שנתית. לאור הנתונים הכלכליים הללו, הפדרל ריזרב אכן הכריז בשבוע שעבר על הורדת הריבית ואף הפתיע מעט שהחליט להפחיתה בחצי אחוז, בצעד זה אותת הפד כי לדעתו האינפלציה שהרימה ראש ושברה שיאים מאחורינו והפוקוס כעת עובר לשמירה על שוק העבודה שהנתונים האחרונים כאמור הצביעו על סימני חולשה וזאת על אף רמת האבטלה הנמוכה היסטורית (עומדת כיום על 4.2%). בנוסף להורדת הריבית הנוכחית פורסמו גם התחזיות של חברי הוועדה של הפד לתוואי הריבית העתידי, מתחזית זו ניתן ללמוד כי בסוף השנה צפוה הריבית לעמוד על 4.4% (ירידה נוספת של 60 נקודות) ובמהלך 2025 לעמוד על 3.4%. ההערכה שלנו היא שבדיוק כמו שלהעלאות הריבית לקח זמן להשפיע על השוק כך גם הורדת הריבית המסתמנת לא תורגש באופן מידי בכל התחומים, וזאת בין היתר לאור העובדה שבכירי הפד צוטטו בחודשים האחרונים והביעו את דאגתם כי התרופפות האחיזה ההדוקה שלהם בכלכלה מהר מדי (קרי הורדות ריבית אגרסיביות) עלולה לגרום לאינפלציה להתפרץ מחדש. כמובן שנמשיך לעקוב ולכתוב בסקירות הקרובות על השפעת הורדות הריבית על שוק הנדל"ן בכלל ובסביבת ניו יורק בפרט, אולם סביר שהורדת הריבית הנוכחית יחד עם ההורדות העתידיות הצפויות ינשבו רוח במפרשי שוק הנדל"ן האמריקאי.

עוד בטרם הכרזת הפד על הורדת הריבית שוק המשכנתאות בארה"ב כבר גילם את הורדת הריבית הצפויה ושיעורי ריבית המשכנתאות המשיכו במגמתם מטה (דווקא לאחר ההודעה של הפד על הורדת הריבית שיעור ריבית המשכנתאות היומי עלה מעט, הוכחה לכך שהורדת הריבית כבר תומחרה בשוק המשכנתאות). בדיווחים האחרונים ציינו את העלייה בביקוש משכנתאות לרוכשי דירה ראשונה עם תחילת הירידות בשיעורי ריבית המשכנתאות. נתונים שפורסמו לאחרונה מצביעים על ביקוש ער גם למחזור של משכנתאות קיימות, נתונים אלה  מעידים על כך ששוק הנדל"ן רק ממתין לאנחת הרווחה מכיוונו של הפד. מספר הבקשות למימון מחדש של משכנתאות על בתים קיימים מצביע על עלייה של 94% לעומת שנה שעברה. לדעתנו, הריבית שירדה ופרסום ציפיות הריבית בשוק להמשך השנה והשנה הבאה אף יעצימו המגמה ושוק המשכנתאות צפוי להיות ער ופעיל מאוד בחודשים הקרובים.

שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בצומת כאשר מצד אחד, מחירי השכירות שזינקו משמעותית לאחר הקורונה ירדו בתקופה האחרונה וזאת בין היתר לאור השלמתם ויציאתם לשוק של פרויקטים רבים שהחלו להיבנות בתקופת הקורונה בעולם של ריביות אפסיות. ומצד שני, הריבית הגבוהה ששררה בשוק מאז החל הפד להעלות הריבית, הקטינה תאבון היזמים להתחיל פרויקטים חדשים ופרויקטים רבים שהיו בבנייה נתקעו בעקבות עלויות המימון הגבוהות כשהיזמים נאבקים על מנת להשיג המימוש הדרוש להשלמתם. נתוני יולי לדוגמא מצביעים על ירידה של 22% בקצב השנתי של התחלות הבנייה בסקטור המולטי-פמילי. כעת, משקיעים גדולים מהמרים שהלחץ כלפי מטה על דמי השכירות מגיע לסיומו וששוק השכירות יחזור להיות "שוק של משכירים" וזאת לאור התחלות הבנייה הנמוכות שישאיר הרבה פחות אפשרויות לדיור להשכרה בשנים הקרובות.

 

 

זה המקום לציין כי כמו במשבר הסאבפריים בשנת 2008 וכן בקורונה בשונה מרוב המדינות בארה"ב, חוזקה, יציבותה וחוסנה של ניו יורק בה לידי ביטוי גם בתקופה זו של הריבית הגבוהה בארה"ב – מחירי השכירות אומנם עלו בעיר לאחר הקורונה, אם כי במתינות ביחס לאזורים אחרים בארה"ב אולם גם כשהתהפך המטבע ומדינות אחרות בארה"ב חוו ירידות במחירי בשכירות, ניו יורק נשארה עד היום  ברמות השכירות הגבוהות.

בהסתכלות מיקרו על בנייה חדשה בשוק שלנו בניו יורק, ברוקלין מדביקה את מנהטן במספר החוזים למכירת בתים חדשים (יד ראשונה), בחודש האחרון נחתמו 98 חוזים למכירת בתים חדשים בברוקלין וזאת בנוסף ל-9 השקות של בנייני בוטיק חדשים שעל סף חתימת חוזי מכירה. בסך הכל, בעיר ניו יורק נחתמו בחודש שעבר 246 חוזים למכירת בתי מגורים חדשים, עלייה קלה מ-236 עסקאות בשנה שעברה. המחיר החציוני למטר מרובע ירד ב-11% לעומת שנה שעברה ל-1,550 דולר, ומספר הימים מהם נכסים נמצאים למכירה בשוק ירד ב-4% ל-119 ימים.

החודשיים האחרונים בקרן היו פעילים דווקא מבחינת הלוואות שהגיעו לפירעון, רק בחודש אוגוסט הוחזרו לקרן 6 הלוואות במלואן ובנוסף בוצע פירעון חלקי נוסף של הלוואה קיימת. קצב פירעון ההלוואות הגבוה והעובדה שחלק מההלוואות אף נפדו לפני מועד תום ההלוואה מהווה כמובן בשורה חיובית המצביעה על כך שהשוק פעיל וחיובי (פירעון ההלוואות בוצע לאחר מכירת הנכסים או מימון מחדש שהשיג הלווה ושהחליף המימון שנתנה הקרן), השאיר בקרן עם יתרות מזומן גבוהות בחודש אוגוסט אשר הפחיתו מעט התשואה החודשית השוטפת של הקרן אך למרות זאת, הקרן סגרה החודש בתשואה גבוהה של 0.69%. הבאנו החודש בסוף העדכון החודשי סיכום של אחת ההלוואות שנפרעה לאחרונה טרם מועד פירעון ההלוואה המקורי.

המלחמה בישראל אומנם לא משפיעה ישירות על שוק הנדל"ן האמריקאי ועל קרן גודלן ברידג' אולם המתיחות הביטחונית מקרינה גם על שוק המט"ח שחווה תנודות מהותיות מאז תחילת הלחימה. עלויות הגידור עלו מתחילת המלחמה ומגמה זו הורגשה ביתר שאת בחודש האחרון  והשפיעה על תשואת הקלאסים השקליים בקרן. כולנו תקווה שהשנה הבאה אלינו לטובה תהיה רגועה הרבה יותר ותחזיר את האזור כולו (יחד עם השווקים הפיננסים) להתנהל בצורה רגועה ויציבה יותר.

מאחל לכם ולמשפחותיכם שנה טובה שלווה ורגועה, בריאות איתנה, זמן איכות עם יקיריכם ושכל יתר משאלותיכם תתגשמנה!

שנה טובה ומתוקה!

ארז ברית, מייסד ומנכ"ל

 

להלן קישור לדפי הקרן של גולדן ברידג' וכן לדף של הקרן החדשה שלנו:

• • GOLDEN BRIDGE – fact sheet in HEBREW

 

להלן דוגמא להלוואה שנפרעה בחודש האחרון:

263 Skillman Street Brooklyn, NY

 

בחודש פברואר האחרון , קרן גולדן ברידג' העמידה הלוואת גישור בסך של $14,100,000 המגובה בשעבוד ראשון לטובת מימון מחדש (Refinance) של נכס בעל חמש קומות באזור Bed-Stuy בברוקלין. הנכס שכולל 16 יחידות דיור וכן שטחי מסחר וחניונים היה בשלבי איכלוס ראשוניים והיזמים פנו לקרן לצורך קבלת הלוואת גישור. ההלוואה נחתמה לתקופה של שנה אולם לאחר  6 חודשים בלבד, הלווים איכלסו הבניין, קיבלו הלוואה מבנק מסחרי והחזירו את מלוא ההלוואה לקרן. תקופת ההלוואה הקצרה ומבנה ההלוואה שכלל עמלת הקמה (Origination fee  ) הביאה לסיום ההלוואה עם  IRR נאה של 20% למשקיעי גולדן ברידג'.

סכום ההלוואה: $14,100,000

שווי נכס (As-Is): 23,500,000 $

LTV As Is (יחס שווי הלוואה לנכס): 60%

תקופת ההלוואה המקורית: 12 חודשים

מועד החזר ההלוואה בפועל : 6 חודשים

IRR: 20%

ניתן לראות את הלוואות הקרן באתר של עיריית ניו יורק (Business Name: GOLDEN BRIDGE):

https://a836-acris.nyc.gov/DS/DocumentSearch/PartyName

לפרטים נוספים לא להסס ליצור איתנו קשר.