משקיעים ושותפים יקרים,
הפחתת הריבית הראשונה אחרי שנים עליה הכריז הפד בחודש שעבר הייתה האירוע המשמעותי ביותר ברבעון השלישי של השנה. כפי שציינו בסקירות קודמות, סביר שהפד ינקוט במשנה זהירות בהמשך הורדות הריבית עד לנקודת היעד שציין, התהליך ייקח זמן וגם תגובת הכלכלה והשווקים לכך צפויה להיות איטית. הזכרנו בסקירה הקודמת שבמשך מספר חודשים ריביות המשכנתאות ירדו אך לאחר הכרזת הפד רמות הריבית למשכנתאות דווקא חוו עלייה קלה. מאז, רמות הריבית למשכנתאות המשיכו לעלות וכיום ריבית המשכנתא ל-30 שנה עומדת על 6.44%, הרמה הגבוהה ביותר מאז אוגוסט, בעוד שריבית ה-15 שנה עלתה ל-5.63%.
אז מה הסיבה לעליית ריבית המשכנתאות חרף הפחתת הריבית בידי הפד? הפד יכול להשפיע על שיעורי המשכנתאות אבל לא באמת קובע אותן. שיעורי המשכנתא מושפעים מתשואת האג"ח של ממשלת ארה"ב שעלו לאחרונה כתוצאה ממספר סיבות בהן ציפיות המשקיעים להמשך זהיר יותר של הפד בהורדות הריבית וכן, הבנקים ויתר נותני האשראי בשוק מנצלים את ירידת הריבית לשמירה ואף להגדלה של שולי הרווח שלהם, מה שמשאיר לעת עתה את רמות הריבית הממוצעות למשכנתאות גבוהות. נוסיף לכך את אי הוודאות בנוגע לתוצאות הבחירות בארה"ב הצפויות בחודש נובמבר (ולא משנה מה התוצאה תהיה, באי וודאות הבחירה הטבעית היא "לשבת על הגדר") – התוצאה היא ריבית משכנתא שנותרה גבוהה וירידה משמעותית במספר הבקשות למשכנתאות השבועיות.
בשבוע השני של אוקטובר, הבקשות לבתים חדשים ירדו ב-7% ביחס לשבוע הראשון של אוקטובר (אולם הן עדיין גבוהות ב-7% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה). הביקוש למחזור משכנתאות, שרגיש במיוחד לשינויים בריבית השבועית, חווה ירידה מהותית של 26% לעומת השבוע הקודם, ועם זאת, שיעור מיחזור המשכנתאות עדיין גבוה ב-111% לעומת השבוע המקביל בשנה שעברה, כאשר הריביות היו גבוהות ב-118 נקודות בסיס באותה תקופה. למעשה, על אף עליית ריבית המשכנתאות בשבועות האחרונים, עדיין כל מי שרכש בית בשנה שעברה עשוי להרוויח ממחזור הלוואה כעת. כפי שציינו, למרות העלייה האחרונה שנרשמה בריבית, רמות הריבית למשכנתאות עדיין נמוכות ביותר מאחוז לעומת השנה שעברה.
שיעורי הריבית הגבוהים ועלויות המימון הגבוהות בשנתיים האחרונות הובילו לירידת מחירי הרכישה בשוק הנדל"ן המסחרי. באופן כללי, מחירי הנכסים רשמו ירידה של 19% מאז השיא שלהם ב-2022, כעת, לאור ירידת הריבית האחרונה שמסמנת את העובדה שתקופת ההעלאות הריבית הסתיימה, ניתן להצביע על התעוררות מחודשת בעסקאות פוטנציאליות. הקטנת הריבית של הפד הגבירה הפעילות בשוק, יזמים מחפשים הזדמנויות, חלק מבעלי הנכסים מחפשים למזער הפסדים ולנצל הזדמנויות חדשות, ושינוי כיוון הריבית הביא בהירות רבה יותר בהערכות השווי. נפחי העסקאות בשוק הנדלן המסחרי במגמת עלייה, ההתעניינות בנכסים שעד לפני מספר חודשים קיבלו מעט מאוד הצעות גוברת ולאור העובדה שגם בנקים גדולים הגדילו מוכנותם לממן עסקאות מסוג זה, נכסים אלה מקבלים כיום מספר הצעות רב יותר.
שוק המולטי-פמילי בניו יורק רשם האטה ברבעון השלישי של 2024 ביחס לרבעון הקודם כאשר נפח העסקאות ירד ב-17% בהשוואה ל-2.33 מיליארד דולר ומספר העסקאות ירדו ב-16% ל-248, על פי סקירת הרבעון של Ariel Property Advisors לרבעון השלישי של 2024. למרות שברמה הרבעונית מספרים אלה נראים פחות מעודדים, יש לראותם בהקשר רחב יותר. לדוגמה, ברבעון המקביל בשנה שעברה, סך המכירות הגיעו רק ל-1.55 מיליארד דולר, והירידה מרבעון שני לשלישי ב-2023 הייתה חדה אף יותר.
שוק המגורים בניו יורק ממשיך להפגין עוצמה ולשבור שיאים כאשר מגמת עליית המחירים בשוק השכירות בעיר לא נעצרת. דמי השכירות הממוצעים עומדים על 3,419 דולר, מה שמייצג עלייה של 2.7% מספטמבר של השנה הקודמת. בניגוד למגמה הכללית ב-50 השווקים הגדולים בארה"ב, דמי השכירות ב – NYC ממשיכים לעלות מדי שנה. ניו יורק אומנם חוותה ירידות שכירות מהותיות יחסית במהלך המגיפה, אולם דמי השכירות הממוצעים בעיר חזרו לרמות שלפני המגיפה כבר באביב 2022 וממשיכים לעלות מאז. נכון לספטמבר 2024, דמי השכירות הממוצעים בעיר ניו יורק גבוהים ב-344 דולר, או 11.2%, בהשוואה לאותו זמן בשנת 2019.
אם נתמקד לרגע במנהטן, ניתן לראות שבחודש ספטמבר 2024, דמי השכירות הממוצעים המוצעים במנהטן היו 4,471 דולר, ירידה של 58 דולר או 1.3% בהשוואה לשנה שעברה, נתון זה ממשיך מגמת ירידה שנמשכת זה החודש ה-15 ברציפות. בניגוד למנהטן, דמי השכירות ברובעים אחרים בעיר, בברונקס ברוקלין ובקווינס, בהם דמי השכירות היו נמוכים יחסית, ממשיכים לעלות מדי שנה. מבין השלוש, קווינס חוותה את הצמיחה השנתית המהירה ביותר בשכירות בספטמבר, כאשר השכירות הממוצעת הגיעה ל-3,353 דולר, עלייה של 277 דולר, או 9.0%, מהשנה שעברה, ועלייה של 874 דולר (35.3%) לעומת חמש שנים לאחור. בברונקס , דמי השכירות הממוצעים המוצעים עלו ב-6.0%, או 175 דולר, ל-3,106 דולר לעומת השנה שעברה, מה שמשקף עלייה של 1,092 דולר (54.2%) בחמש השנים האחרונות. בברוקלין, השכירות הממוצעת המוצעת עלתה ב-2.2%, או 78 דולר, ל-3,695 דולר, מה שמייצג עלייה של 938 דולר (34.0%) בחמש השנים האחרונות.
כידוע, קרן גולדן ברידג' ממוקדת מאז הקמתה בתחום ההלוואות מגובות בנכסי נדל"ן למגורים בעיר ניו יורק ובעיקר ברובעים קווינס וברוקלין (כאשר בשנים האחרונות גדלה גם החשיפה להלוואות ברובע הברונקס) , זאת מתוך התפיסה שהביקוש למגורים במטרופולין ניו יורק רק ילך ויתעצם ושהרובעים הניו יורקים (וניו ג'רזי השכנה ממערב) הסובבים ומקושרים תחבורתית למנהטן ימשיכו לפרוח ולהנות מהחוזקות של מרכז העסקים, התרבות והבידור הגדולים בעולם.
ארז ברית, מייסד ומנכ"ל
להלן קישור לדפי הקרן של גולדן ברידג' ו:
להלן דוגמא להלוואה שניתנה לאחרונה:
1150 Metropolitan Avenue Brooklyn, NY
בסוף ספטמבר, גולדן ברידג' העמידה הלוואה בסך 12,980,000 דולר, מגובה בשעבוד ראשון, למימון מחדש של מתחם מחסנים בברוקלין. מתחם זה, המונה שש יחידות המושכרות בתפוסה מלאה, משתרע על פני 7,770 מ"ר וממוקם בקרבת כבישים ראשיים המחברים את כל חמשת הרובעים של העיר. מיקומו האסטרטגי בקרבת נמלי תעופה וים הופך אותו לנכס "המייל האחרון" אטרקטיבי ואידיאלי לאחסון סחורות. קרן גולדן ברידג' מכירה היטב את שוק הנכסים בוויליאמסבורג והייתה מעורבת באופן פעיל במימון עסקאות לסוגי נכסים שונים בשכונות הסובבות. לאחר בדיקת נאותות מקיפה על הלווה ועל הנכס, העמדנו הלוואה בתצורה ובתנאים המניבים את התשואה המרבית עבור משקיעי הקרן.
סכום ההלוואה: $12,980,000
שווי נכס (As-Is): 30,200,000 $
LTV As Is (יחס שווי הלוואה לנכס): 43%
משך ההלוואה: 12 חודשים
מזכירים שניתן לראות את הלוואות הקרן באתר של עיריית ניו יורק (Business Name: GOLDEN BRIDGE):
https://a836-acris.nyc.gov/DS/DocumentSearch/PartyName
לפרטים נוספים לא להסס ליצור איתנו קשר.