משקיעים ושותפים יקרים
בהחלטת הריבית בשבוע שעבר הפדרל ריזרב הפחית שוב את שיעור הריבית ברבע אחוז, הורדת ריבית זו משלימה למעשה ירידה של אחוז שלם מטווח ריביות השיא ששררו בשוק ושנשמרו לאורך כשנה עד שהפד החל להוריד הריבית בספטמבר האחרון. בהצהרת המדיניות שלו הצהיר הפד שלאור העובדה שרמת האינפלציה נותרה עדיין מעל יעד 2% שהציב הבנק המרכזי, שיעורי הריבית צפויים להישאר יציבים בתקופה הקרובה והצפי ל-2025 הוא של שתי הורדות ריבית נוספות בלבד. הצהרה זו אכזבה מעט את המשקיעים שיכול וציפו להמשך הורדות ריבית אגרסיביות יותר מצידו של הבנק המרכזי והתגובה המיידית הייתה עליית התשואות אג"ח ארה"ב ל-10 שנים ובשיעורי הריבית על המשכנתאות.
בנובמבר, שיעורי הריבית על משכנתאות רשמו שיא של שלושה חודשים וריבית המשכנתאות ל-30 שנה הגיעה לשיעור של 6.93% בתחילת החודש (בהמשך החודש שיעור הריבית התמתן מעט). עם זאת, בהסתכלות על שיעורי הריבית בטווח של 12 חודשים, שיעור הריבית הנוכחי ל-30 שנה עדיין נמוך משמעותית מהשיא בשנת 2024 שנרשם באפריל, אז עמדה הריבית על 7.37%, ובכ-1.25 אחוז פחות מהשיא ההיסטורי של 8.01% שנרשם באוקטובר 2023.
שוק השכירות של ניו יורק ממשיך להפגין עוצמה. בניגוד למגמת הירידה הכללית במחירי השכירות שחוו 50 השווקים הגדולים ביותר בארה"ב בשנה האחרונה, שוק השכירות בניו יורק רשם עלייה שנתית של 2.6% ונכון לנובמבר 2024, מחיר השכירות הממוצע לנכס בשוק השכירות בניו יורק עמד על 3,362 דולר לפי נתונים מניתוח שפורסם ב- . Realtor.com
________________________________________
https://www.realtor.com/research/nyc-november-2024-rent/
אותה הסקירה כללה נתונים רבים על מחירי השכירות ברובעים השונים בניו יורק. בעוד שמחיר השכירות הממוצע במנהטן נותר כמעט ללא שינוי ב-12 החודשים האחרונים, עם ירידה קלה של 0.1% מהשנה שעברה, בשאר הרובעים נרשמה צמיחה מתמשכת במחירי השכירות. קווינס מובילה עם שיעור העלייה הגבוה ביותר, 8.6% ב-12 החודשים האחרונים למחיר שכירות ממוצע של 3,333 דולר, בחמש השנים האחרונות מחירי השכירות בקווינס האמירו ב- 39.4%. מיד אחרי קווינס, הברונקס עם עלייה שנתית וחמש שנתית של 6.5% ו -49.1% בהתאמה. ברוקלין הציגה עלייה מתונה יותר, של 1.7% (ברמה השנתית 37.2% בהשוואה למחירי השכירות לפני 5 שנים). בהקשר זה נזכיר ונציין כי קרן גודלן ברידג' פעילה בעיקר בשלושת הרובעים שהציגו את הביצועים המרשימים הללו ונכון להיום למעלה מ- 75% מהלוואות הקרן מגובות בנכסים הממוקמים ברובעים אלו.
בתגובה לדרישה הגוברת לדיור, מועצת העיר ניו יורק העבירה לאחרונה חקיקה משמעותית שמטרתה להגדיל את ההיצע ולהתמודד עם היצע הדיור המועט ועליית מחירי הדיור והשכירות תוכנית "City of yes " של ראש העיר אדמס. הרפורמה, שהינה הגדולה ביותר שהוצגה בשנים האחרונות, שואפת ליצור 80,000 יחידות דיור חדשות בעיר וזאת באמצעות הקלות של מגבלות פיתוח הקבועות נכון להיום בתקנות תכנוניות בעיר. התיקונים הללו צפויים להשפיע על כל חלקי העיר, החל מסטייטן איילנד הפרברית ועד מרכז העיר העמוס במשרדים. התוכנית תאפשר לבעלי נכסים להוסיף יחידות דיור או בתים קטנים על הקרקע שלהם, להקל ולייעל תהליך המרת משרדים ריקים לדירות, ולאפשר לקבלנים לבנות מבנים גבוהים יותר ליד תחנות רכבת תחתית.
אין ספק שהתוכנית והחקיקה החדשה יביאו להזדמנויות עבור קרןGolden Bridge ומשקיעיה. אנו מאמינים שבעלי נכסים רבים יבקשו לנצל את ההזדמנות הגלומה בתוכנית, להרחיב או לפתח נכסים חדשים. תנאי האשראי הנוכחיים ומגבלות הבנקים על הלוואות יציבו בפניהם אתגרים לא פשוטים, ולכן, מקורות מימון חלופיים יהיו חיוניים על מנת להפוך את התוכניות הללו למציאות. במהלך שמונה שנות פעילות הקרן בניו יורק, צברה גולדן ברידג' הכרה ומוניטין כמומחים במימון פרויקטים לפיתוח ושיפוץ ברחבי חמשת רובעי ניו יורק ממולטי-פמילי ועד פרויקטים של דיור בר-השגה, כמו גם נכסי מסחר, מחסנים ובתי מלון. אנחנו משוכנעים כי ההכרה והמוניטין הללו יהפכו אותנו לשחקן מרכזי לקראת 2025 ואנו נרגשים לקחת חלק בגל החדש של פיתוח עירוני ברחבי ניו יורק.
ארז ברית, מייסד ומנכ"ל
להלן קישור לדפי הקרן של גולדן ברידג' והקרן החדשה :
GOLDEN BRIDGE – fact sheet in HEBREW
GOLDEN BRIDGE OPPORTUNITES – fact sheet in HEBREW
דוגמה להלוואה שנפרעה לאחרונה: Maple Street, Brooklyn
בחודש שעבר, נפרעה בקרן הלוואה שהעמדנו בנובמבר 2022 בסך 10 מיליון דולר. מדובר בהלוואה לבניית בניין בין 7 קומות הכולל 33 דירות בשכונת איסט פלאטבוש בברוקלין. במועד סגירת ההלוואה הועמדו ללווים 1.5 מיליון דולר ויתרת ההלוואה בסך של 8.5 מיליון דולר הועמדה ב-10 הזרמות הון לאורך חיי הפרויקט ובהתאם לקצב התקדמות הבנייה שלוותה לאורך כל הדרך על ידי מהנדסים ושמאים מטעם הקרן שעקבו בצורה קפדנית אחרי התקדמות הפרויקט. בחלוף 24 חודשים ממועד העמדת ההלוואה, ההלוואה נפרעה במלואה בתשואה פנימית (IRR) מרשימה של 18% על ההלוואה שהועמדה.
סכום ההלוואה: 10,000,000 דולר
שווי הנכס: 16,900,000 :דולר
יחס הלוואה לשווי הנכס (LTV): 59%
18% : IRR
תזכורת : ניתן לעיין בהלוואות של הקרן באתר עיריית ניו יורק:
https://a836-acris.nyc.gov/DS/DocumentSearch/PartyNameResult?max_rows=99
שם העסק Golden Bridge
לפרטים נוספים, אל תהססו לפנות אלינו.