משקיעים ושותפים יקרים,

ריבית הפד לא השתנתה כבר למעלה מחצי שנה ונראה שהשווקים כולם לרבות שוק הדיור "מתרגלים" למצב העולם החדש של ריבית חיובית . שיעורי המשכנתאות בארה"ב התקררו מעט בחודש האחרון וירדו ב-35  נקודות בסיס מאז ה-1 במאי, מ-7.22% ל-6.87%. הירידה הקלה בשיעורי ריבית המשכנתא יחד עם היצע הדיור המשתפר בהדרגה מהווים חדשות טובות לשוק הדיור הכללי, עם זאת, לאור נתונים כלכליים נוספים שנמנה בהמשך הסקירה, לא בטוח שהפדרל ריזרב יסתפק בכך על מנת לקבוע שהאינפלציה מתקררת ויפחית ריבית השוק.

דוח התעסוקה האחרון שפורסם בארה"ב הדהים את השוק, בחודש מאי נרשמו 272,000 משרות חדשות. מדובר ב-82,000 משרות מעל צפי הכלכלנים הסוקרים את שוק העבודה, כאשר היקף גיוס העובדים בחודש האחרון עלה על המספר הממוצע של משרות החדשות שנוספו מדי חודש במהלך השנה הקודמת. כמובן שנתונים אלה תומכים ומעידים על חוזקה של הכלכלה האמריקאית אך מנגד הם עשויים לעכב ולדחות את החלטת הפד לגבי הורדת ריבית אפשרית. מבחינת הפד, קיימת סכנה של התעוררות אינפלציונית מחודשת במידה והוא יוריד את הריבית מהר מדי, שכן ביקוש חזק יותר של הצרכנים בנוסף לפעילות כלכלית איתנה עלולים להוביל להאצה של עליית המחירים ולירידה לטמיון של המאמצים לבלום את האינפלציה.

כפי שפירטנו בסקירות קודמות, שיעורי המשכנתא הגבוהים, מקשים על המשפחה האמריקאית הממוצעת לרכוש בתים. עובדה זו משפיעה על שוק הדיור בכללותו ונראה שהשחקנים בשוק מתאימים את האסטרטגיות שלהם למציאות החדשה הזו. בניית בתים חדשים להשכרה בקצב חסר תקדים על ידי יזמים שמנצלים את מחירי הדירות ועלויות המימון הגבוהות המאלצים אמריקאים רבים להמשיך ולשכור בתים על פני רכישתם. בשנת 2023 הושלמו 93,000 בתים חד-משפחתיים חדשים להשכרה ברחבי ארצות הברית, על פי הערכות של חברת ייעוץ הדיור ג'ון ברנס מחקר וייעוץ. נתון זה מהווה שיא של כל הזמנים ומצביע על עלייה של 39% בהשוואה ל-2022. ברבעון הראשון של השנה הקצב הגבוה נשמר כאשר דווח על התחלות בנייה של כ-18,000 צמודי קרקע להשכרה וקצב הבניה להשכרה המסחרר צפוי להימשך השנה כאשר לפי התחזיות התמתנות צפויה רק לקראת 2025. גם קרן גולדן ברידג' נהנית ממגמה זו ומקצב הבנייה הגבוה בסקטור זה ובחודשים האחרונים היינו מעורבים במימון של מספר פרויקטים של בתים צמודי קרקע להשכרה.

 

עליית מחירי שכר הדירה הכלליים אומנם במגמת האטה ביחס לקצב העליות הדו-ספרתי בתקופות הקורונה, אך בהסתכלות פרטנית, שכר הדירה לבתים פרטיים עדיין נמצא ברמות שיא ביחס לדירות מגורים. בהתאם לדוח שפורסם על ידי JRBC, התפוסה בבנייני דירות חווה ירידה גבוהה מהותית לעומת הבתים להשכרה, מה שמעיד על ביקוש מתמשך לסקטור זה.

יזמי הנדל"ן שמתמקדים בימים אלה בבניית דיור להשכרה מהמרים למעשה על כך שאחוז השוכרים באוכלוסייה יגדל כאשר גם אמריקאים אמידים יחסית יישארו במעגל השכירות לאור עלויות הדיור והמימון הגבוהים. הנחה זו מוצאת חיזוק שמסתכלים על "מדד הכדאיות" (affordability) לרכישת בית בארה"ב שנמצא ברמות הנמוכות ביותר מאז שנות ה-80.

בהתמקדות בשוק שלנו בניו יורק –  מספר הדירות הזמינות להשכרה בעיר ניו יורק גדל ל-30,314 בחודש אפריל, עלייה של כמעט 5 אחוזים בהשוואה לאפריל אשתקד. אלו אומנם חדשות טובות לשוכרים פוטנציאליים, אבל עדיין מדובר במספרים נמוכים היסטורית (אם נסתכל לדוגמא על אפריל 2019 , אז היצע הדירות הפנויות בעיר עמד על 41,123 דירות) ולא מספיקים על מנת להדביק הביקושים, כך על פי דוח חדש מ-StreetEasy.

מבין הרובעים, קווינס הובילה את גידול מלאי השכירות השנתי עם עלייה של 9.6 אחוזים, ל-4,046 דירות פנויות  (1,377 מהם היו באסטוריה, עלייה של 47 אחוז לשכונה). ברוקלין הגיעה אחריה עם עלייה של 8.7 אחוזים, ל-9,838 דירות (גרינפוינט הובילה את השכונות שלה עם עלייה של 47 אחוזים, המייצגים 507 יחידות). הרישומים במנהטן מצביעים על כך שכמעט ולא היה שינוי (עלייה של פחות מאחוז אחד, ל-4,400) שכונת Mott Haven בברונקס תופסת את ראש הטבלה ומובילה עם עלייה של 85 אחוז במלאי וזאת לאור סיום בנייה של מגה-פרויקט שנבנה לאורך נהר הארלם. המלאי הפנוי בשכונה מייצג 42% מסך הדירות הזמינות ברובע הברונקס. קרן גולדן ברידג' מקפידה להמשיך ולעקוב אחרי המגמות, ההתפתחויות והשינויים ברובעים השונים בעיר זאת על מנת להמשיך ולהעמיד את ההלוואות הבטוחות ביותר ליזמים הטובים ביותר באיזורים החזקים ביותר.

העליות במלאים ראויות לציון, אולם כאמור, המלאי נותר מוגבל והביקושים הגבוהים הובילו להמשך מגמת העלייה במחירי השכירות בברוקלין ובקווינס. שכר הדירה החציוני בברוקלין עלה ב-4.5% משנה לשנה ל-3,450 דולר באפריל. בקווינס, ממוצע השכירות המבוקש זינק ב-11.1% ל-2,999 דולר. מחירי השכירות המאמירים משקפים תחרות חריפה בין השוכרים על מלאי מוגבל בשני הרובעים הללו. זה המקום להזכיר שכ- 70% מהלוואות קרן גולדן ברידג' נכון להיום מגובות בבטוחות נדל"ן בשני רובעים אלה וכי הקרן ממשיכה להיות פעילה שם. אומנם לעלייה הצפויה במלאי בשני הרובעים יש פוטנציאל להאט את צמיחת שכר הדירה אולם נכון להיום מחצית מהשכונות שבהן קיימת העלייה הגדולה ביותר במספר ההשכרות בשוק הן בברוקלין ובקווינס.

 

ארז ברית, מנכ״ל ומייסד

 

להלן קישור לדפי הקרן של גולדן ברידג' וכן לדף של הקרן החדשה שלנו:

להלן דוגמא להלוואה שניתנה לאחרונה:

Centre Island Road, Oyster Bay, NY

 

 

גולדן ברידג' העמידה לאחרונה הלוואה של 900,000 דולר למימון רכישת וילה שיושבת על מגרש של 12 דונם באי האקסקלוסיבי Centre Island ליד Oyster Bay. הלוואה זו הועמדה לקבוצת לווים המתמחים באיתור נכסים במקומות יוקרתיים והפיכתם לבתי יוקרה צמודי קרקע. מדובר בהלוואה ליזמים שכבר מוכרים לקרן ושרק לאחרונה השלימו מכירה של בית במרכז מנהטן ופרעו בפרעון מוקדם הלוואה שקיבלו מהקרן. בית זה בשטח של 440 מ"ר מכיל 6 חדרי שינה, 4 וחצי חדרי רחצה ובית הארחה. סנטר איילנד הינו אי בשטח כולל של 2 קמ"ר, ובין יתר דיירי האי ניתן למנות את  בילי ג'ואל ורופרט מרדוק. אנו רואים פוטנציאל גדול במימון הפרויקט הזה, הן בשל מיקומו והן בשל הכרותינו עם הלווה.

 

סכום ההלוואה: 900,000 דולר

שווי הנכס (כפי שהוא): 1,500,000 דולר

LTV As Is (יחס שווי הלוואה לנכס): 60%

תקופת ההלוואה: 12 חודשים

 

ניתן לראות את הלוואות הקרן באתר של עיריית ניו יורק (Business Name: GOLDEN BRIDGE):

https://a836-acris.nyc.gov/DS/DocumentSearch/PartyName

לפרטים נוספים לא להסס ליצור איתנו קשר.